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1 사건 배경
* 2021년 2월 하순경 , 교회가 군포에서 평택으로 이전 시 이전지에서 교회가 부흥이 되면 교회 사택 또는 가출청소년 임시숙소 용도(당시 관할청에 부동산구입목적이 기록된 교회회의록을 제출함)로 사용하려고 교회가 소재한 같은 단지의 평택 이충동 부영아파트를 중개인에게 매입을 의뢰하면서 매입 후 전세를 놓던지 전세를 끼고 사고 싶다고 의뢰함
* 며칠 후 중개인으로부터 계약기간이 8개월이고 잔금은 전세를 놓아 주는 조건의 매물이 있다고 연락을 받고 동년 3월 6일 계약을 함, 그리고 중도금은 한달 후 치르기로 함
그런데 교회는 법인등록 전 상태로 종교단체 명의 취득이 불가능했고, 매입 당시 중개인으로부터 그 지역이 토지거래허가구역임을 안내받지 못함.
* 이후 중도금을 치르고 종교단체가 등기를 위하여 필요한 부동산등기용번호를 받기 위해 관할 송탄출장소 토지지적과에 신청을 하면서 담당으로부터 “종교단체 명의로는 실사용이 아니면 허가가 불가하고 더구나 계약기간이 8개월이면 캡투자 의혹이 있으니 신청도 하지 말라”는 안내를 받아 그날 부동산등기용번호는 교부 받았으나 토지거래허가 신청조차 하지 못함.
* 그 후 교회는 잔금시 까지 허가구역 해제를 7개월간 기다렸으나 해제되지 않아 해약 시 큰 손실(당시 8개월동안 시세의 급등으로 인한 손실과 계약금등의 손실이 약 7~8천만원 예상) 때문에 부득이하게 교회 자금으로 매매를 진행하고 명의만 교인 먕의로 등기함.
*목사 개인 명의로 등기하면 교회 재산을 개인재산으로 오인받거나 추후 욕심이 생겨 사유화할 우려가 있어, 교회의 공익적 목적과 투명성을 위해 이중으로 등기비를 부담하면서도 교회 명의 대신 교인 명의로 등기했습니다.
이는 교회 재산을 철저히 분리·보호하려는 의도였으며, 당시 매매계약도 교회가 아닌 목사가 개인 명의로 대리계약을 했지만, 투기 목적 없이 오히려 교회의 공익성을 유지하기 위한 부득이한 조치였습니다. 이는 투기의 목적이 없었음을 증거하는 핵심증거로 사료됩니다.
2. 현재상황
수탁자는 당시 신용불량으로 소송비까지 전부 지원을 받으며 교회 지원으로 유류분 소송 2 건에서 승소 후 교회를 떠났고, 3년 6개월이 지난 아직까지 소송비등 2000만원도 변제하지 않고 있음.
이후 명의자 신인숙이 스스로 명의신탁 사실을 부정하며 명의신탁 신고를 진행, 본인에게 공익신고자 지위를 주장하며 교회를 상대로 과징금 면제 및 소유권 주장을 하고 있음.
송탄출장소는 교회를 실소유주로 보고 과징금을 당시 공시지가의 20% 상당 과징금 부과를 예정 중임.
3. 교회와 목사의 입장
교회는 토기 목적이 전혀 없었음에도 불구하고 당시 계약기간이 8개월이라는(이 조건은 매도자의 요구였으며, 계약 후 8개월이 지난 11월 2일 등기 시 아파트가 7~8천만원이 폭등하였지만 토지거래허가해제시 까지 교인 명의로 잠시 등기를 하는 것에 대한 동의를 하여 명의 신탁의 묵시적 동의를 하였습니다. ) 장기화와 전세를 놓는 것에 캡투자의 형식에 묶여 토지거래허가 신청도 불가로 인한 부득이한 사정으로 경제적 손실이 너무커 명의만 교인 명의로 한 것일 뿐, 실질적으로 자금 출연과 관리 주체는 교회였음.(모든 계약서 영수증 중개수수료영수증 아파트 올수리비용등)
이는 공익 목적(사택 및 청소년 임시숙소)으로, 투기나 탈세 목적은 전혀 없었음.
만약 투기목적이었다면 계약당시 목사가 대리인으로 계약을 하였기에 목사 명의로 등기를 하고 일정시간이 지난후 처분하였을 것임 하지만 투기나 교회재산에 욕심이 없었기에 신용부량자지만 교회에서 많은 도움을 주는 교인의 명의로 등기를 하였습니다(목사명의 대리 계약서, 네이버에 나타난 매입시와 등기시의 아파트 매매시세표)
하지만 교회는 수탁자가 교회를 배신하고 떠나고나서 여러차례의 약속을 하였지만 번번히 수탁자는 고의로 약속장소에 나타나지 않았으며 어쩔수 없이 수탁자에게 2차례의 내용증명을 보내 처분하던가 소유권을 돌려달라고 요청을 하였으나 한번은 주소불명으로 받지 못하였고, 2024년 3월경 한번은 본인이 수령하였으나 응답이 없었음
4 변호사사님께 드리는 핵심 질문
1. 교회가 허가 불가로 명의만 교인 명의로 등기한 사례는 실질적 신탁으로 볼 수 있으며, 이것이 부동산실명법 위반 과징금이나 형사처벌 대상인지?
2. 허가 불가 안내를 받은 점과 교회 공익 목적(사택 및 청소년 숙소)을 입증할 수 있는 자료가 있는 상황에서 과징금 감면·면제 가능성이 있는지?
3. 과징금 부과 대상이 교회인지, 계약행위를 한 목사 개인(곽동권)인지, 혹은 양자 모두인지?
4. 향후 과징금 부과 후 목사 개인에게도 형사책임이나 별도 과징금 부과 가능성은?
5. 수탁자가 교회 지원으로 유류분 소송 2건에 승소 후 교회를 배신하고 허위 신고로 공익신고자 지위를 주장하는 상황에서, 교회가 민·형사적으로 대응할 수 있는 방법과 예상되는 절차·리스크는 무엇인지?6. 유류분 소송 승소로 수억 원을 수령했음에도 불구하고 교회에 소송비용 등 2000만원을 아직 변제하지 않고 있으며, 오히려 변제했다고 주장하는 허위 통보서를 보낸 상황에서, 이는 사기나 배임 혐의에 해당할 수 있는지 여부와 대응 방안을 문의드립니다.
7. 공익신고자가 명의신탁 신고를 자신의 범죄 은폐나 사익 추구 수단으로 이용한 사례에서 과징금 부과가 취소되거나 감면된 판례·사례는 있는지?
8. 현재 확보한 증거(계약서, 입출금 기록, 내용증명, 허가 불가 안내 증거 등) 외에 추가로 준비할 증거나 필요한 증거가 어떤 것이 필요한지? 알려주시면 감사하겠습니다.
5 추후 관할청과 경찰에 제출할 주요 증거자료
* 모이는교회 회의록(가출청소년 숙소 및 사택 목적 명시)
* 당시 부동산 매매계약서, 전세계약서, 매매대금 영수증, 재산세납부 영수증, 아파트 올수리 영수증, 매입, 전세 중개수수료, 교회 계좌 자금 출연 증빙등 모든 매입관련 서류
* 소유권이전 요청 내용증명 2회(2023.9, 2024.1)
* 당시 송탄출장소 허가 불가 안내한 공무원이 현재 담당업무 팀장이며 당시 신청도 하지 말라는 사실을 기억하고 시인함/이유는 전세를 놓았고 장기계약이라 허가가 안되기 때문이라고 하였음
그런데도 팀장은 토지거래허가를 위반하고 명의신탁을 하였기에 면제나 감경이 안되고 20%를 부과하고 세무서와 경찰에 자동 고발이 된다고 합니다. 다만 소유권은 이길 수 있으니 이겨서 과징금이나 내라고 합니다. ㅜㅜㅜㅜㅜㅜㅜ
또한 신고자는 무조건 공익신고라고 신고서의 정보공개가 안 된다고 합니다.
해서 너무 억울해 질의를 합니다. 변호사님......
아래 사항은 저의 경우에 도움이 되는 판례라고 합니다.
1) 대법원 2001. 10. 12. 선고 2001두5754 판결
주요 요지:“과징금 부과는 행정청의 재량행위로, 위반자의 고의성·위반 경위·위반 정도 등을 종합적으로 고려하여야 하며, 단순히 법령 위반이 있었다는 이유만으로 과징금 부과를 정당화할 수 없다.”
전문(핵심 발췌):
“…행정청은 과징금 부과에 있어 위반자의 고의성, 위반행위에 이르게 된 경위와 사정, 위반 정도 등을 종합적으로 고려하여야 하고, 그와 같은 사정의 고려 없이 일률적으로 과징금을 부과하는 것은 재량권의 일탈·남용에 해당하여 위법하다…”
* 2021년 2월 하순경 , 교회가 군포에서 평택으로 이전 시 이전지에서 교회가 부흥이 되면 교회 사택 또는 가출청소년 임시숙소 용도(당시 관할청에 부동산구입목적이 기록된 교회회의록을 제출함)로 사용하려고 교회가 소재한 같은 단지의 평택 이충동 부영아파트를 중개인에게 매입을 의뢰하면서 매입 후 전세를 놓던지 전세를 끼고 사고 싶다고 의뢰함
* 며칠 후 중개인으로부터 계약기간이 8개월이고 잔금은 전세를 놓아 주는 조건의 매물이 있다고 연락을 받고 동년 3월 6일 계약을 함, 그리고 중도금은 한달 후 치르기로 함
그런데 교회는 법인등록 전 상태로 종교단체 명의 취득이 불가능했고, 매입 당시 중개인으로부터 그 지역이 토지거래허가구역임을 안내받지 못함.
* 이후 중도금을 치르고 종교단체가 등기를 위하여 필요한 부동산등기용번호를 받기 위해 관할 송탄출장소 토지지적과에 신청을 하면서 담당으로부터 “종교단체 명의로는 실사용이 아니면 허가가 불가하고 더구나 계약기간이 8개월이면 캡투자 의혹이 있으니 신청도 하지 말라”는 안내를 받아 그날 부동산등기용번호는 교부 받았으나 토지거래허가 신청조차 하지 못함.
* 그 후 교회는 잔금시 까지 허가구역 해제를 7개월간 기다렸으나 해제되지 않아 해약 시 큰 손실(당시 8개월동안 시세의 급등으로 인한 손실과 계약금등의 손실이 약 7~8천만원 예상) 때문에 부득이하게 교회 자금으로 매매를 진행하고 명의만 교인 먕의로 등기함.
*목사 개인 명의로 등기하면 교회 재산을 개인재산으로 오인받거나 추후 욕심이 생겨 사유화할 우려가 있어, 교회의 공익적 목적과 투명성을 위해 이중으로 등기비를 부담하면서도 교회 명의 대신 교인 명의로 등기했습니다.
이는 교회 재산을 철저히 분리·보호하려는 의도였으며, 당시 매매계약도 교회가 아닌 목사가 개인 명의로 대리계약을 했지만, 투기 목적 없이 오히려 교회의 공익성을 유지하기 위한 부득이한 조치였습니다. 이는 투기의 목적이 없었음을 증거하는 핵심증거로 사료됩니다.
2. 현재상황
수탁자는 당시 신용불량으로 소송비까지 전부 지원을 받으며 교회 지원으로 유류분 소송 2 건에서 승소 후 교회를 떠났고, 3년 6개월이 지난 아직까지 소송비등 2000만원도 변제하지 않고 있음.
이후 명의자 신인숙이 스스로 명의신탁 사실을 부정하며 명의신탁 신고를 진행, 본인에게 공익신고자 지위를 주장하며 교회를 상대로 과징금 면제 및 소유권 주장을 하고 있음.
송탄출장소는 교회를 실소유주로 보고 과징금을 당시 공시지가의 20% 상당 과징금 부과를 예정 중임.
3. 교회와 목사의 입장
교회는 토기 목적이 전혀 없었음에도 불구하고 당시 계약기간이 8개월이라는(이 조건은 매도자의 요구였으며, 계약 후 8개월이 지난 11월 2일 등기 시 아파트가 7~8천만원이 폭등하였지만 토지거래허가해제시 까지 교인 명의로 잠시 등기를 하는 것에 대한 동의를 하여 명의 신탁의 묵시적 동의를 하였습니다. ) 장기화와 전세를 놓는 것에 캡투자의 형식에 묶여 토지거래허가 신청도 불가로 인한 부득이한 사정으로 경제적 손실이 너무커 명의만 교인 명의로 한 것일 뿐, 실질적으로 자금 출연과 관리 주체는 교회였음.(모든 계약서 영수증 중개수수료영수증 아파트 올수리비용등)
이는 공익 목적(사택 및 청소년 임시숙소)으로, 투기나 탈세 목적은 전혀 없었음.
만약 투기목적이었다면 계약당시 목사가 대리인으로 계약을 하였기에 목사 명의로 등기를 하고 일정시간이 지난후 처분하였을 것임 하지만 투기나 교회재산에 욕심이 없었기에 신용부량자지만 교회에서 많은 도움을 주는 교인의 명의로 등기를 하였습니다(목사명의 대리 계약서, 네이버에 나타난 매입시와 등기시의 아파트 매매시세표)
하지만 교회는 수탁자가 교회를 배신하고 떠나고나서 여러차례의 약속을 하였지만 번번히 수탁자는 고의로 약속장소에 나타나지 않았으며 어쩔수 없이 수탁자에게 2차례의 내용증명을 보내 처분하던가 소유권을 돌려달라고 요청을 하였으나 한번은 주소불명으로 받지 못하였고, 2024년 3월경 한번은 본인이 수령하였으나 응답이 없었음
4 변호사사님께 드리는 핵심 질문
1. 교회가 허가 불가로 명의만 교인 명의로 등기한 사례는 실질적 신탁으로 볼 수 있으며, 이것이 부동산실명법 위반 과징금이나 형사처벌 대상인지?
2. 허가 불가 안내를 받은 점과 교회 공익 목적(사택 및 청소년 숙소)을 입증할 수 있는 자료가 있는 상황에서 과징금 감면·면제 가능성이 있는지?
3. 과징금 부과 대상이 교회인지, 계약행위를 한 목사 개인(곽동권)인지, 혹은 양자 모두인지?
4. 향후 과징금 부과 후 목사 개인에게도 형사책임이나 별도 과징금 부과 가능성은?
5. 수탁자가 교회 지원으로 유류분 소송 2건에 승소 후 교회를 배신하고 허위 신고로 공익신고자 지위를 주장하는 상황에서, 교회가 민·형사적으로 대응할 수 있는 방법과 예상되는 절차·리스크는 무엇인지?6. 유류분 소송 승소로 수억 원을 수령했음에도 불구하고 교회에 소송비용 등 2000만원을 아직 변제하지 않고 있으며, 오히려 변제했다고 주장하는 허위 통보서를 보낸 상황에서, 이는 사기나 배임 혐의에 해당할 수 있는지 여부와 대응 방안을 문의드립니다.
7. 공익신고자가 명의신탁 신고를 자신의 범죄 은폐나 사익 추구 수단으로 이용한 사례에서 과징금 부과가 취소되거나 감면된 판례·사례는 있는지?
8. 현재 확보한 증거(계약서, 입출금 기록, 내용증명, 허가 불가 안내 증거 등) 외에 추가로 준비할 증거나 필요한 증거가 어떤 것이 필요한지? 알려주시면 감사하겠습니다.
5 추후 관할청과 경찰에 제출할 주요 증거자료
* 모이는교회 회의록(가출청소년 숙소 및 사택 목적 명시)
* 당시 부동산 매매계약서, 전세계약서, 매매대금 영수증, 재산세납부 영수증, 아파트 올수리 영수증, 매입, 전세 중개수수료, 교회 계좌 자금 출연 증빙등 모든 매입관련 서류
* 소유권이전 요청 내용증명 2회(2023.9, 2024.1)
* 당시 송탄출장소 허가 불가 안내한 공무원이 현재 담당업무 팀장이며 당시 신청도 하지 말라는 사실을 기억하고 시인함/이유는 전세를 놓았고 장기계약이라 허가가 안되기 때문이라고 하였음
그런데도 팀장은 토지거래허가를 위반하고 명의신탁을 하였기에 면제나 감경이 안되고 20%를 부과하고 세무서와 경찰에 자동 고발이 된다고 합니다. 다만 소유권은 이길 수 있으니 이겨서 과징금이나 내라고 합니다. ㅜㅜㅜㅜㅜㅜㅜ
또한 신고자는 무조건 공익신고라고 신고서의 정보공개가 안 된다고 합니다.
해서 너무 억울해 질의를 합니다. 변호사님......
아래 사항은 저의 경우에 도움이 되는 판례라고 합니다.
1) 대법원 2001. 10. 12. 선고 2001두5754 판결
주요 요지:“과징금 부과는 행정청의 재량행위로, 위반자의 고의성·위반 경위·위반 정도 등을 종합적으로 고려하여야 하며, 단순히 법령 위반이 있었다는 이유만으로 과징금 부과를 정당화할 수 없다.”
전문(핵심 발췌):
“…행정청은 과징금 부과에 있어 위반자의 고의성, 위반행위에 이르게 된 경위와 사정, 위반 정도 등을 종합적으로 고려하여야 하고, 그와 같은 사정의 고려 없이 일률적으로 과징금을 부과하는 것은 재량권의 일탈·남용에 해당하여 위법하다…”
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